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Los participantes de nuestro estudio se están adaptando a la nueva realidad. Quienes tienen acceso a fuentes de capital se están centrando en oportunidades en las áreas que mejor conocen. Son conscientes de que las habilidades tradicionales de selección de valores y de gestión de activos al nivel más “micro” son fundamentales para generar rentabilidades. El entorno ofrece una escasa certidumbre y no hay ganancias rápidas. Los mercados inmobiliarios europeos siguen suponiendo todo un reto pero todos los sectores ofrecen un nuevo potencial de inversión.

El optimismo de los participantes de Tendencias del Mercado Inmobiliario Europa con respecto a 2013 no significa que haya una solución definitiva sobre cómo va a refinanciar el sector la enorme montaña de deuda que pesa sobre él, o que se sepa qué va a pasar con los innumerables inmuebles subprime excesivamente apalancados que nadie quiere.

Las nuevas fuentes de deuda y de capital que están apareciendo no serán suficientes para cubrir la demanda de refinanciación existente y, en cualquier caso, se centrarán en activos prime o de bajo riesgo. Seguramente la deuda estará disponible para quien no la necesite. Sin embargo, esto generará oportunidades para aquellos que tengan acceso a la financiación a medida que aumente el número de activos distressed que salgan al mercado.

Estamos ante un nuevo escenario caracterizado por dos fuerzas importantes. El capital es cada vez más global, y fluye hacia los inmuebles europeos desde cualquier rincón del globo para terminar en las entidades de mayor tamaño, mejor capitalización y trayectoria más consolidada. Al mismo tiempo, las decisiones de asignación de capital están cada vez más atomizadas, a medida que los inversores ajenos a los mercados core tratan de conseguir rentabilidades que merezcan la pena.

Uno de los aspectos por los que se caracteriza 2013 es que los inversores a están dispuestos a asumir algo más de riesgo. Los participantes en el estudio siguen mostrándose reticentes a invertir en el sur de Europa, pero están dispuestos a llegar más lejos en los mercados más estables para encontrar oportunidades.

Tal y como muestran los ránkings de ciudades sobre las perspectivas de inversión, mercados como Múnich y Berlín han adelantado a otros mercados non-core como Estambul, que había ocupado el primer puesto en dos ocasiones en los últimos años.

Londres sube hasta la tercera posición desde el puesto diez ocupado en 2012 por la misma razón. Pero dentro de estos mercados, los inversores buscan valor más allá de los sectores y ubicacionesprime.

Las ciudades del sur de Europa, Dublín y Ámsterdam siguen ocupando los últimos puestos, si bien Dublín ha ascendido hasta el puesto 21, impulsada por la reciente actividad inversora y la posibilidad de que aumente la oferta de activos distressed en los próximos meses.

Para aceptar más riesgos, es necesario un mayor rigor – y es ahí donde quienes estén más especializados, quienes tengan un mayor conocimiento local y quienes puedan crear redes en los mercados regionales, podrán tener éxito. Los inversores están buscando ubicaciones poco explotadas, aprendiendo cómo funcionan las economías locales en dichas zonas y tratando de establecer vínculos con operadores locales para ayudarles a conseguirlo.

Las entidades de crédito también aumentan su nivel de especialización. Las estrategias paneuropeas han quedado en el olvido. Ahora se trata de adoptar un nivel superior de detalle y profundidad, tratando de obtener una mayor certeza sobre cómo inciden los aspectos demográficos y económicos en cada zona en particular.

A medida que aumentan su atención sobre los riesgos de refinanciación, los inversores y entidades de crédito quieren asegurarse de que los activos resistan al paso del tiempo. Los edificios deben ser flexibles y sostenibles en el tiempo y esto hará que aumenten con fuerza las cuestiones medioambientales en 2013.

Sin embargo, no es solo la sostenibilidad lo que está cambiando el tipo de edificaciones que se construyen y dónde se construyen. En todos los sectores surgen tendencias macro que ofrecen oportunidades para quienes sepan incorporarlas.

El comercio electrónico está imprimiendo un mayor ritmo al inmaduro mercado de la logística europea. El turismo asiático – un sector en pleno auge en Europa– ofrece a los promotores comerciales y de ocio un tipo de consumidor completamente distinto. En el segmento oficinas, el ascenso de los sectores TMT (tecnológico, media y telecomunicaciones) apuntan a un cambio en la manera en que el sector inmobiliario concibe los espacios de trabajo.

Para aquellos que busquen oportunidades en carteras de préstamos inmobiliarios distressed, habrá perspectivas más interesantes en los próximos meses. Dublín atraerá este año un mayor volumen de capital procedente del private equity a medida que los bancos irlandeses saquen al mercado un mayor número de activos. Los inversores también vigilarán de cerca cómo se organiza el “banco malo” creado en España. Y los bancos europeos participarán en operaciones de pequeño tamaño al igual que en carteras de gran volumen, generando oportunidades para una mayor actividad en 2013.

En cualquier caso, como todo en este año, nada de lo anterior será fácil. El sector inmobiliario europeo tiene mayor confianza en su repunte, pero la recuperación queda aún bastante lejos.